不动产企业一旦停步 面临的将是灭亡-e房网

2019-04-05 12:04
核心提示:我个人认为已经进入了轻时代,为什么这么说,主要基于过去的十几年不动产和金融结合的经验做判断,这也是为什么2013年我选择回国和万科这样的行业龙头花了两年的时间研究。

  我个人认为已经进入了轻时代,为什么这么说,主要基于过去的十几年不动产和金融结合的经验做判断,这也是为什么2013年我选择回国和万科这样的行业龙头花了两年的时间研究,做出了中国第一个公募REITs资金,在2015年9月30是在深交所挂牌,其实现在的不动产金融行业已经有了质的变化。

  虽然我不是经济上的专家,但是2015年中国不动产行业已经发生了很多故事,刚才俞博士讲了宏观经济在调结构,反腐倡廉导致了很多的官员从胆大妄为到现在的不作为利率不断的下行,银行受到各种各样的压力把资金充分入市又很难跟好的资产对接。我们就看到保险资金大举入市,2015年股市先往上后往下,这样状况使得目前我们面临着很强的资本结构游戏规则的改变。

  在这样的大背景下,我们从不动产行业来讲确实是多事之年,我们可以看到绿城嫁入了央企,佳兆业受到反腐倡廉的一些压力导致了很多的停售,万达也出现的店铺的关闭,各大浪潮出现了人员方面的故事,包括郭总,到了年底的时候我们看到非常精彩的宝万之争,到底什么使得我们2015年发生了故事。

  70年代到90年代之初美国出现了一定的经济危机,出现了滞胀,通货膨胀非常厉害,经济有经济的问题,但是作为从业人员,银行不断的跟着利率的攀升,参与到市场的投资,短期的利率上扬,小型银行在美国那时候有一个SL协会,给很多的小行业进行贷款,在七十年代他们也要生存,政府类似于对仗的机构,相对放松了对银行的管制,允许他们可以大举的进行放贷,直接刺激的美国八十年代进入房地产的危机,很多洗牌开始了。那个过程中是非常痛苦的,八十年代出了两个非常有意义的事情,一个是通过前期的努力以及到八十年代末,美国政府成立了一个RTC的机构,到目前为止也是历史上最大型的也是最短暂的临时性的资产处置的托管公司,RTC的努力过程中,整个八十年代我们看到他们对SL这样的协会拥有的坏账的资产进行了非常长时间的处置,在这个过程中,我们可以看到现代房地产业最有意义的两个事情发生了,一个是八十年代中叶的时候,我们在美国的REITs六十年代就有,私募的,八十年代整个经济形势的变化,金融格局的变化,我们发现第一个REITs上市了,同时在市场上出现了专业的不动产资产管理投资公司的诞生,这两个事件标志着美国的REITs从私募走向了现代化。第二个就是RTC不断的处置资产的时候,希望可以加速资产的流动,后期的时候很多的资产也很难处置掉,他们非常有创意的去跟金融市场结合,直接导致了九十年代初CMBS把商业不动产按揭和资产对接的新的手段,我们可以看到九十年代后来,越来越多的REITs有1031的互换和UPREIT的方式,使得REITs不断的进行资产处置变现,鼓励房地产经营者和资本相结合的金融手段的产生。

  后面就是大家众所周知的,九十年代一直到今天,在美国的市场上我们有各种各样的商业不动产都已经REITs了,并为我们的投资者创造了很多的红利以及长时期来看,这些REITs都是跑赢通胀的

  回头来看,为什么中国已经进入了轻时代,但是路却很长,我们为什么需要把不动产进行证券化的处理。其实我们可以有很多的答案回答,比如说我们讲为了房地产公司财务要进行优化,有更多的手段对接资本市场,我们也同时需要,国家也鼓励我们盘活资产,把很多的资产变现,又不失去一些控制力。还有一些人说,我们不动产是有资产,但是我一直没有办法向投资人证明我是一个非常,透明化操作的经营者。所以如果能够证券化的话,我会做更多的公信力,但是这些都不是最根本的,其实我认为最根本的是生存。如果我们不动产行业不改变,那么我们这些不动产公司不熟悉现在面临的格局,未来还有怎样的手段帮助我们这个行业里面的公司能够不断的往前走,我们面临的将是灭亡。

  2015年年底,我们看到的宝万之争,反过来证明了什么,即便我们是龙头老大,现在的时代变了,我们面临不动产和金融相结合的时代,市场速度非常快,无论你以前怎样优秀,或者我怎么小,为了我们不动产行业的生存时时都会变化,我希望通过不动产证券化,使得我们不动产行业展翅高飞,在不动产轻资产证券化的道路上到底有什么样的金融手段可以做。

  固定收益类和股权收益类,两个方面,作为房地产不动产行业,我希望大家记住这些名字,固定收益类有ABS、CMBS等固定收益类的产品,股权权益收益类里面最重要的两个一个是REITs,一个是房地产股权投资基金。REITs的特性,有固定的现金流,还有股权收益,这是一个股债双性的东西。在房地产股权投资里面,最有意义的是我们作为房地产经营专家,可以引入一些有意义的,能跟你同股同权风险共担的财务投资人是你首选的。

  

分享到:
收藏
相关阅读